Anlegerwohnung / Vorsorgewohnung - das optimale Immobilieninvestment?

Vorsorgewohnungen haben zum Ziel, durch alleinige Investition in eine bestimmte Wohneinheit langfristige und nachhaltige Mieteinnahmen zu erzielen. Dabei ist sowohl das Bar-Investment möglich, um sofort Mieterträge zu erzielen, als auch die anteilige Finanzierung mit Fremdkapital, mit der Absicht den Kredit (zumindest teilweise) mittels der monatlichen Mieterträge zu tilgen.

Wir haben über die Jahre des Öfteren die Erfahrung gemacht, dass Investoren eine Wohnung danach auswählen, was ihnen selbst gefallen würde, ohne zwingendes Vorhaben auch einmal selbst einzuziehen! Die Gefahr besteht dabei darin, durch eigene Präferenzen und Vorlieben in Hinsicht auf die Ertragserzielung Abstriche zu machen und am eigentlichen Veranlagungszweck vorbeizuhandeln.

Erwerben Sie eine bestimmte Wohneinheit, werden Sie als Eigentümer persönlich im Grundbuch eingetragen. Als Eigentümer haben Sie das Recht, frei über Ihr Eigentum zu verfügen. Sie können Ihre Wohneinheit beispielsweise selbst nutzen oder vermieten.

Grundsätzlich können Sie wie erwähnt eine Wohnung mit Eigen- oder Fremdmitteln finanzieren. Bei einer (anteiligen) Fremdfinanzierung sind die mit dem Kredit in Zusammenhang stehenden Kosten, wie Zinsen und Bearbeitungsgebühren, zu beachten. Besonderes Augenmerk ist auf die im Jahr 2022 erlassene Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz: KIM-V) zu richten. Diese hat dazu geführt, dass die Kreditaufnahme an mehrere Voraussetzungen (in Summe ca. 20 % Eigenkapital für Kredit und Kaufnebenkosten, maximal 40 % Schuldendienstquote, maximale Laufzeit 35 Jahre) gebunden ist, die im Bedarfsfall zu prüfen sind.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis und potenziellen Finanzierungskosten sind insbesondere folgende Aufwendungen zu erwähnen:

• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer (idR 3,5 % vom Kaufpreis)
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises zzgl. Mehrkosten bei Belastung durch Hypothek iHv grundsätzlich 1,2 % des Pfandrechts)
• Anwalts-, Notar- oder Steuerberaterkosten (Erstellung Kaufvertrag, Antrag auf Verbücherung, Beglaubigung Kaufvertrag, laufende steuerliche Betreuung, …)
• Hausverwaltung (Betriebskosten, Rücklagen, …)

Sollten Sie sich nach rechtswirksamer Abwicklung des Erwerbsvorgangs dazu entschließen, die Wohneinheit zu vermieten, sind ausreichende Fachkenntnisse in vielen Bereichen (Mietrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht, Baurecht u.a.m.) unbedingt anzuraten, um eine ordentliche Abwicklung zu gewährleisten. Zudem sind die damit einhergehenden Kosten und der zeitliche Aufwand zu bedenken. Neben der Mietersuche und -betreuung, sowie Mietvertragserstellung, ist das Klumpenrisiko bei lediglich einer Vermietungseinheit ein erhebliches. Zeitweiliger Leerstand ist jedenfalls einzukalkulieren, der insbesondere bei Fremdfinanzierung, aber auch beim Erwerb mittels Barmitteln neben den entgangenen Einnahmen zu Kosten bei Ihnen als Vermieter führt. Diesbezüglich zu nennen sind vor allem Betriebskosten (Hausverwaltung, etc.) und sonstige Instandhaltungsaufwendungen. Naturgemäß sind erwirtschaftete Mieteinnahmen zudem der Besteuerung zu unterwerfen, wobei bei unzureichender Fachkenntnis die Inanspruchnahme eines Steuerberaters anzudenken ist.

Um den Bogen zum, aufgrund seiner Besonderheiten von uns sehr geschätzten, Bauherrenmodell zu spannen, möchten wir gerne einige Anmerkungen machen. Beim bereits erwähnten Bauherrenmodell Plus können Sie die aus unserer Sicht wesentlichen Vorteile einer Vorsorgewohnung mit den Vorteilen des Bauherrenmodells kombinieren. Beim Bauherrenmodell Plus erwerben Sie ebenfalls eine von Ihnen ausgewählte Wohneinheit, für die Sie persönlich im Grundbuch eingetragen werden. Es steht Ihnen dabei frei, die Investition als Bar- oder Kreditzeichner zu tätigen. Sämtliche oben genannte Kosten sind bei unseren Rundum-Sorglos-Paketen effizient ausgestaltet und bereits im Kaufpreis inkludiert, wodurch es später zu keinen unangenehmen Überraschungen kommen sollte. Ebenfalls wird eine umfassende Betreuung in sämtlichen mit Ihrem Investment in Verbindung stehenden Angelegenheiten (Vermietung – Stichwort Mietenpool, Miteigentümerabrechnung, Ermittlung Ihres persönlichen Steuerergebnisses, …) gewährleistet, um Ihren persönlichen Aufwand auf ein Minimum zu reduzieren. Möchten Sie Ihre zugewiesene Wohneinheit in Zukunft persönlich nutzen, haben Sie die Möglichkeit nach einem festgelegten Zeitpunkt frei über Ihr Eigentum zu verfügen. Um die aufgeworfenen Themen zu vertiefen, möchten wir gerne auf unseren umfassenden Bauherrenmodell-Ratgeber verweisen.

Einkünfte, die durch die Vermietung zu Wohnzwecken erzielt werden, sind in die jährliche Steuererklärung aufzunehmen. Von den Mieteinnahmen können zum Zwecke der Besteuerung Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Dazu zählen vor allem die jährliche Abschreibung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und bei Kreditfinanzierung die entsprechenden Fremdkapitalzinsen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben Sie eine „fertige“ Immobilie. Sie können den auf das Gebäude anfallenden anteiligen Kaufpreis auf 67 Jahre verteilt steuerlich abschreiben. Nicht absetzbar ist der auf den Grundanteil entfallende Kaufpreis, der zuvor ermittelt werden muss. Grundsätzlich werden etwa 40 % Grundanteil angenommen, wobei eine Abweichung je nach Lage und Erwerbsobjekt denkbar ist. Mangels der Voraussetzungen existieren bei der Vorsorgewohnung KEINE sofort abzugsfähigen oder auf 15 Jahre verteilbaren Kosten, wie diese beim Bauherrenmodell üblich sind. Weiters möglich ist das in Abzug bringen von Steuerberatungskosten, die durch etwaige laufende Betreuung entstehen.

Es ist bei Vorliegen der Voraussetzungen möglich, einen Vorsteuerabzug für die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen stehenden Kosten geltend zu machen.

Wenn Sie Ihre Immobilieninvestition – gleich ob z.B. Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell – als steuerliche Einkunftsquelle (Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung) behandelt haben wollen und somit die Möglichkeit nutzen, Abschreibungen (AfA) oder z.B. Kreditzinsen von Ihren Mieteinnahmen abziehen zu können, dürfen Sie kein „steuerlicher Liebhaber“ sein. Dies bedeutet kurz gesagt, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes Ihre (steuerlichen) kumulierten Einnahmen höher sein müssen als Ihre Ausgaben. Beim Wohnungseigentum – als steuerlich „kleine Vermietung“ – beträgt dieser Beobachtungszeitraum 20 Jahre, bei ideellem Miteigentum – Bauherrenmodell als steuerlich „große Vermietung“ – 25 Jahre (jeweils plus Bauzeit, max. 3 Jahre).

Zu Beginn dieser Einkunftsquelle ist dem Finanzamt eine Prognoserechnung vorzulegen, aus welcher sich ergibt, dass Sie es unter Berücksichtigung plausibler Mieteinnahmen, der normalen Abschreibung (AfA, im Normalfall 1,5% p.a.) sowie eventueller Ausgaben (Werbungskosten wie z.B. Kreditzinsen) innerhalb des maximal vorgesehenen Zeitraumes schaffen, dass Ihre steuerlichen Einnahmen höher sind als die steuerlichen Ausgaben. Ansonsten wird Ihr Investment als „Liebhaberei“ eingestuft und die Steuervorteile (ggf. auch die Umsatzsteuer) gehen verloren bzw. werden nicht anerkannt.

Anmerkung: aus unserer Erfahrung ist die steuerliche Behandlung bei einem Bauherrenmodell durchaus für den Investor einfacher, zumal die gesamte Miteigentümergemeinschaft „einheitlich und gesondert“ beim zuständigen Lagefinanzamt der Immobilie von einem gemeinsam beauftragten Steuerberater vertreten wird. Der Bauherr erhält nur 1x jährlich ein steuerliches Ergebnis (Tangente), welches der persönlichen Steuererklärung beizulegen und vom Wohnsitzfinanzamt in Ihren ESt-Bescheid aufgenommen wird bzw. Berücksichtigung findet. Im Falle einer Vorsorgewohnung ist die steuerliche Veranlagung bei Ihrem Wohnsitz-Finanzamt selbst durchzuführen, was durchaus „intensiver“ sein kann.

Es wäre schön, wenn Sie Immobilienbesitz (und damit laufendes arbeitsfreies Einkommen) schaffen und diesen irgendwann – nachdem Ihre persönlichen Bedürfnisse erfüllt sind – auch in die „nächste“ Generation weitergeben können. Dies kann im erfreulichen Fall z.B. durch eine Schenkung sein, oder wohl weniger erfreulich durch Vererbung.

Bei einer Vorsorgewohnung können maximal 2 Personen ins Grundbuch eingetragen werden. Haben Sie beispielsweise 3 Kinder und 1 Vorsorgewohnung, die nicht verkauft, sondern weiterhin vermietet werden soll, könnten Sie bei der Schenkung auf Probleme stoßen. Auch bei derselben Anzahl an Kindern und Wohnungen sind Streitpunkte betreffend persönliche Präferenzen oder Lage und Wert durchaus denkbar. Hingegen lassen sich Bauherrenmodelle (mit ideellen Anteilen z.B. 5 %) x-beliebig splitten, also aufteilen! Demnach würde – wenn Sie das so planen und für richtig halten – im Falle der Weitergabe eines Bauherrenmodells jeder Ihrer Beschenkten (z.B. Kinder) einen gleich hohen Anteil an jedem (!) Ihrer Bauherrenmodell – Beteiligungen erhalten. Dies halten wir für die wohl unkomplizierteste Form! Wir können an dieser Stelle die vielen praktischen Beispiele in Zusammenhang mit Schenkung oder Vererbung aus unserer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung schon platzmäßig nicht anführen, aber unserer Einschätzung nach werden sehr oft gerade solche – durchaus sinnvollen – Überlegungen bei Kaufempfehlungen ignoriert. Mag für den Einen nicht relevant sein, für viele Menschen jedoch schon!

Steuerliche Betrachtung bei Schenkung oder Vererbung

Sowohl bei einer Schenkung als auch bei einer Vererbung einer Vorsorgewohnung fallen gewisse Steuern an. Von Bedeutung ist neben der, im Familienverbund grundsätzlich begünstigten, Grunderwerbsteuer zudem die Grundbucheintragungsgebühr.

Im Unterschied zur Schenkung oder Vererbung einer zugewiesenen Wohneinheit, birgt ein als Kommanditgesellschaft (KG) konzipiertes Bauherrenmodell nach heutigem Stand einen bedeutsamen Vorteil. Für Vererbung, Schenkung oder auch Verkauf gilt: nachdem hier ein Gesellschaftsanteil und kein grundbücherliches Eigentum vorliegt, fällt in der Regel auch keine Grunderwerbsteuer an!

Allgemein ist festzuhalten, dass ein Immobilieninvestment für eine langfristige Veranlagung zu empfehlen ist. Sowohl bei einer Vorsorgewohnung als auch bei einem Bauherrenmodell ist von einer kurzfristigen Veranlagung abzuraten. Wenn Ihnen vorgerechnet wird, dass – weil ja die Preise ständig steigen – Sie auch kurzfristig bei einem Wohnungskauf „nichts verlieren“ können, lassen Sie die Finger davon!

Um die ursprüngliche Frage zu beantworten: ja, Sie können eine Vorsorgewohnung, als Ihr Eigentum, jederzeit verkaufen!

Wie bei jedem Verkauf gilt es, dabei einiges zu berücksichtigen. Hier ist z.B. auf die steuerlichen Auswirkungen hinzuweisen. Wie Sie an anderer Stelle lesen können, werden bei Vorsorgewohnungen zumeist steuerliche Abschreibungen und sonstige Werbungskosten in Anspruch genommen, die zumindest teilweise verloren gehen bzw. rückerstattet werden müssen, wenn Ihr Investment bei einem vorzeitigen Verkauf nicht als Einkunftsquelle sondern als „Liebhaberei“ eingestuft wird.

Anmerkung: Die „Liebhaberei – Verordnung“ gilt neben der Vorsorgewohnung auch für das Bauherrenmodell. Sie sollten daher eine Immobilieninvestition immer als möglichst langfristiges und dauerhaftes Investment sehen. Idealerweise werden solche Anlagen in die nächste Generation mittels Schenkung/Vererbung weitergereicht. Sollten Sie Ihre Vorsorgewohnung aber doch zu verkaufen beabsichtigten, ist jedenfalls eine Prüfung der steuerlichen Konsequenzen dringend notwendig.

Vorsorgewohnungen werden idR zur Generierung von langfristigen Mieterträgen erworben und gehalten. In der Praxis ist aus diesem Grund die Schenkung oder Vererbung geläufiger als der Verkauf. In Zusammenhang mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung, die nicht selbst genutzt wurde, ist die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) zu beachten. Je nach Anschaffungsdatum kann es zu unterschiedlich hohen Steuerbelastungen kommen. Derzeit ist eine ImmoESt von 30 % auf die Bemessungsgrundlage zu entrichten.

In diesem Sinne halten wir es auch nicht für sehr zweckmäßig bzw. seriös, wenn Immobilienangebote so berechnet/dargestellt werden, als wenn eine oftmals rechnerisch bereits berücksichtigte Wertsteigerung „Fakt“ wäre. Dies verlockt leider sehr oft zur Annahme, dass man z.B. beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung nichts falsch machen kann und man diese sicher mit Gewinn wird verkaufen können.

Immobilien haben sich nachweislich gerade in den letzten Jahrzehnten gegenüber z.B. Geldwerten als tauglichere Veranlagung herausgestellt, dies sollte auch in Zukunft Bedeutung haben. Dennoch lässt sich daraus keine verlässliche Prognose für die Zukunft ableiten und zudem sicherlich nicht für die von Ihnen erworbene Einzelwohnung. Aus unserer Erfahrung haben sich Bauherrenmodelle, welche z.B. ab einer Zeitspanne von 20 Jahren verkauft wurden, durchaus rentabel nachrechnen lassen, dies wohl auch unter „Beihilfe“ von steuerlichen Begünstigungen, Förderungszuschüssen oder aber auch aufgrund eines sehr ausgeglichenen und nachhaltigen (weil Streuung durch Mietenpool) Mietertrages.

Oftmals wird bei der Grundsatzfrage, ob man in ein Bauherrenmodell investieren oder lieber eine Wohnung zur Vermietung kaufen soll, als Argument, welches für die Eigentumswohnung spricht, ins Spiel gebracht, dass man eine Wohnung im Anlassfall jedenfalls „besser“ und einfacher verkaufen kann. Aus allgemeiner Praxis mag das möglicherweise stimmen, zumal „Wohnungseigentum“ für viele Menschen sicher verständlicher ist als „Miteigentum“!

Dennoch wird es Gründe geben, warum auch Berufsgruppen wie Ärzte, Steuerberater, Anwälte, Freiberufler, Stiftungen u.a.m. sich an Miteigentümergemeinschaften / Bauherrenmodelle beteiligen und dies sehr oft einem normalen Wohnungskauf vorziehen. Auch hier dürfen wir anraten, sich vor Kauf möglichst über die Vor- u. Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilieninvestition ausführlich zu informieren.

Dass man für eine Eigentumswohnung ggf. einen besseren Preis erzielt als für einen Miteigentumsanteil, ist unserer Erfahrung nach nur eine Meinung, die möglicherweise zu falschen Einschätzungen und Kaufentscheidungen führen kann. Sehr oft wird die Annahme eines besseren Verkaufes einer Wohnung damit begründet, dass es sicher immer Menschen gibt, die eine Wohnung suchen, um Eigentum zu schaffen und darin zu wohnen. Dies ist grundsätzlich richtig. Man sollte aber nicht vergessen, dass sich im Laufe der Zeit die Wohnbedürfnisse der Menschen ändern (siehe dazu mehr auch in unserem Bauherrenmodell-Ratgeber).

Gerade dann, wenn sich Menschen dazu entschließen, eine Eigentumswohnung zu kaufen (und dafür auch die notwendigen Mittel haben), wird sehr kritisch das vorhandene Angebot des Marktes sondiert. Oftmals scheitert dabei ein Verkauf an – für den Verkäufer oftmals nicht nachvollziehbaren – „unlogischen Kleinigkeiten“ (falsche Farbe, Boden zu dunkel, Balkon zu klein, bestehende Mieterstruktur im Hause u.v.a.m.). Zu Bedenken ist auch, dass für suchende Wohnungskäufer zumeist auch ein sehr vielfältiges Angebot (samt gefördertem oder sozialem Wohnbau) zur Verfügung steht. Falls Sie Zweifel an dieser Aussage haben, schauen Sie bitte in den diesbezüglichen Medien, Internet-Plattformen usw. mal nach: hier finden Sie hunderte Wohnungen, die verkauft werden wollen, vermutlich aber nur wenige – oder zeitweise gar keine – ideellen Zinshausanteile (z.B. Bauherrenmodell). Das Angebot regelt den Preis! In den uns bekannten praktischen Anlassfällen wurde zumeist ein Käufer für einen Bauherrenmodell-Anteil unter den bestehenden anderen Miteigentümern des jeweiligen Bauherrenmodells gefunden. So wie im Anlassfall der bisherige Bauherr ggf. sein Investment wieder zu „Geld“ machen will, gibt es immer Menschen, die Gegenteiliges beabsichtigen und Geldwerte in Immobilien sichern wollen.

Ob Sie mit Ihrer ggf. dazumal erworbenen Vorsorgewohnung tatsächlich eine Wertsteigerung lukrieren, wird Ihnen der „Nachfragemarkt“ beantworten.

Unter Klumpenrisiko versteht man die Häufung der Ausfallrisiken aufgrund mangelnder Diversifikation (Streuung). Haben Sie vor sich eine einzige Vorsorgewohnung zu kaufen, um diese ertragsgenerierend zu vermieten, sind Sie einem hohen Leerstandsrisiko ausgesetzt. Ist Ihr einziger Mieter nicht zahlungsfähig, entgehen Ihnen 100 % der Mieteinnahmen. Noch drastischer wird ein solches Szenario bei anteiliger Fremdfinanzierung der Wohneinheit.

Vorsorgewohnungen werden zumeist ohne Mietenpool organisiert, oftmals ist der Wohnungskäufer (Investor) ohnedies überzeugt, dass er gegebenenfalls auch selbst in der Lage ist, für eine taugliche und durchgehende Vermietung – natürlich zu besten Konditionen und mit „anständigen“ Mietern – zu sorgen. Erlauben Sie uns an dieser Stelle einen Vergleich: wenn Sie eine Einzel-Aktie eines noch so erfolgreichen Unternehmens kaufen, können Sie Glück haben oder eben Pech. Es sind leider auch schon viele große Unternehmen in Schieflage gekommen. Wenn Sie allerdings alternativ z.B. gestückelt in fünfzig verschiedene Unternehmen investiert hätten, wäre ein „Einzelschicksal“ ausgeblieben. Leider lassen sich sehr viele Vorsorgeinteressierte in der Praxis von Idealbildern, den bestmöglich errechneten Renditen u.a.m. „blenden“.

Bei Bauherrenmodellen (auch beim Bauherrenmodell Plus mit Wohnungseigentum!) sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben über einen „Pool“ organisiert. Dies hat den Vorteil, dass Einnahmenausfälle (z.B. Leerstehung, Mietrückstände u.a.m.) Sie immer nur anteilig und daher nicht in vollem Umfang treffen. Ebenso werden Kosten, die in einzelnen Mietgegenständen anfallen (z.B. Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küche, Leerstehungsbetriebskosten u.a.m.) über den Mietenpool ausgeglichen.

Hier lässt sich keine pauschale Aussage treffen. Der Preis einer Wohnungseinheit ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen unter anderem Lage, Größe und Baukosten. Erfahrungsgemäß sind für, den eigenen Vorstellungen entsprechende, Vorsorgewohnungen Beträge in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro aufzubringen, was in der Regel wiederum ein hohes Klumpenrisiko birgt.

Bei einem (ideellen) Bauherrenmodell-Investment sind Beteiligungen für gewöhnlich in Höhe eines Bruchteils der Preise von Vorsorgewohnungen möglich, was zudem die Beteiligung an mehreren Projekten ermöglicht und zu einer geeigneten Streuung führt! Für konkretere Informationen zu den Investitionsbeträgen bei Bauherrenmodellen dürfen wir gerne auf unseren Bauherrenmodell-Ratgeber verweisen.

Bei der Vorsorgewohnung (und beim Bauherrenmodell Plus) erfolgt eine Wohnungszuweisung an den jeweiligen Investor. In Zusammenhang mit Wohnungseigentum ist kraft Gesetzes verpflichtend eine Rücklage zu bilden. Im Jahr 2022 wurde das Wohnungseigentumsgesetz novelliert und eine Mindestrücklage von € 0,90 pro m2 Nutzfläche eingeführt, wobei alle zwei Jahre eine Indexierung zum Verbraucherpreisindex 2020 erfolgt. Betragliches Abweichen auf niedrigere Rücklagen ist bei Neuerrichtungen und umfassenden Sanierungen möglich. In diesem Zusammenhang sind seriös zu erwartende Kosten heranzuziehen und anhand dessen Rücklagen zu bilden, wie dies auch generell vor der Novellierung der Fall war. Bei der Vorsorgewohnung ist hervorzuheben, dass die Mindestrücklage in der Regel durch eine beauftragte Hausverwaltung eingehoben wird und für künftige Reparaturen und Instandhaltungen des Gebäudes – und NICHT der einzelnen Wohnungen – vorgesehen ist. Sollten Aufwendungen für eine Wohnung entstehen, sind diese grundsätzlich vom Eigentümer selbst zu tragen. Zu erwähnen ist darüber hinaus, dass Rücklagenbeträge Sondervermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft darstellen, wodurch es im Falle der Veräußerung einer Vorsorgewohnung nicht zur anteiligen Auszahlung an den Eigentümer kommt.

Bei Neubauten und umfassenden Sanierungen, für die aufgrund der Begründung von Wohnungseigentum gesetzlich eine Verpflichtung zur Rücklagenbildung besteht, ist unserer Erfahrung nach ein Betrag von etwa € 0,30 je m2 Wohnfläche üblich. Für Beteiligungen an „ideellen“ Bauherrenmodellen, also jenen ohne fixe Wohnungszuweisung, sind vom Gesetz her KEINE verpflichtenden Rücklagen zu bilden. Aus unserer Sicht ist es aus wirtschaftlicher Perspektive durchaus sinnvoll keine fixen Beträge einzubehalten. Genaueres dazu ist auch in unserem Bauherrenmodell-Ratgeber nachzulesen.